Przeglądy techniczne budynków - kontrola stanu technicznego budynku

Jak wygląda z punktu widzenia prawa budowlanego kontrola stanu technicznego budynku?

Po pierwsze w myśl 62 art. ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.) właściciel i zarządca danego budynku muszą wykonywać cyklicznie o ustalonych porach przeglądy techniczne budynków. Do obowiązków właścicieli i zarządców należy bowiem utrzymanie budynku w odpowiednim stanie technicznym. Dbałość i dopilnowanie przeprowadzania takich przeglądów przez osoby do tego upoważnione pomaga jedynie odpowiednio się z tych obowiązków wywiązać.

Kolejną ważną kwestią jest wynikający z nowelizacji Ustawy (Dz. U. 2007r. nr 99 poz. 665) przegląd cykliczny. Musi być on wykonywany dwa razy do roku. Najpierw w okresie 1 grudzień – 31 maj, a później 1 czerwiec- 30 listopad. Dotyczy to budynków, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000m2 kw. oraz innych obiektów budowlanych, których powierzchnia dachu jest większa niż 1000m2.

Natomiast zgodnie z art. 64 ust. 1 prawa budowlanego właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek prowadzenia Książkę Obiektu Budowlanego, jako dokumentu, w którym powinny się znaleźć wszystkie adnotacje dotyczące przeprowadzanych w okresie użytkowania budynku przeglądów, kontroli, remontów i przebudowy. Do KOB dołączone muszą być odpowiednie protokoły z kontroli obiektu budowlanego, a także oceny i ekspertyzy co do jego stanu technicznego.

Kto i kiedy może zlecać przeglądy techniczne budynków?

Zlecanie kontroli stanu technicznego budynków leży w gestii właściciela lub zarządcy budynku. Takie przeglądy techniczne budynków (poza obowiązkowymi objętymi ustawą Prawo Budowlane kontrolami cyklicznymi) powinny być także zlecane w przypadku, kiedy budynek został w jakiś sposób zagrożony lub uszkodzony. Szczególnie ważne jest przeprowadzenie takich kontroli, kiedy mieliśmy do czynienia z niszczącym działaniem sił natury (pożary, wichury, burze z wyładowaniami atmosferycznymi itp.) lub człowieka (akty przemocy, wandalizmu itp.).

Kto może przeprowadzać przeglądy techniczne budynków?

Jedynymi osobami upoważnionymi do wykonywania tego typu kontroli są specjaliści posiadający odpowiednie uprawnienia. Kontrola stanu technicznego budynku obejmuje różne rodzaje przeglądów. Osoby je wykonujące muszą więc być w tej dziedzinie doświadczone i mają obowiązek legitymowania się odpowiednimi uprawnieniami, których wymagają poszczególne badania kontrolne. Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i urządzeń chłodniczych mogą przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Z kolei kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny być przeprowadzane prze osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych.

Jakie przeglądy techniczne budynków należy wykonywać i jak często?

Chcesz zapewnić swojej rodzinie bezpieczeństwo i komfort życia? Zacznij więc o zadbania o bezpieczeństwo waszego domu. Nie ma nic gorszego niż zły stan techniczny budynku, który zagraża życiu i zdrowiu domowników. Jak się przed tym ustrzec? Konieczna jest wykonywana systematycznie kontrola stanu technicznego budynku. Krótko mówiąc musisz zadbać o to, by przynajmniej raz do roku (w pewnych przypadkach raz na 2-5 lat) wykonać odpowiedni rodzaj przeglądu twojego domu.

Raz na rok należy skontrolować:

stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu
instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)

Co najmniej raz na 5 lat należy skontrolować:

stan techniczny i przydatność domu do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki oraz najbliższego otoczenia
instalację elektryczną i piorunochronną (stan sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów)
ocenę efektywności energetycznej urządzeń chłodniczych w systemie klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

Czy i jak duża odpowiedzialność spoczywa na właścicielu lub na osobie zarządzającej budynkiem?

Oczywiście właściciel, to główna osoba odpowiadająca za całość budynku i jego stan techniczny. To na nim spoczywa odpowiedzialność za przeprowadzanie odpowiednich kontroli w odpowiednim czasie. Taka kontrola stanu technicznego budynku może go ustrzec przed poważnymi awariami, usterkami i w najgorszym przypadku katastrofami budowlanymi. Dzięki przeprowadzaniu systematycznych kontroli właściciel nie naraża się na dodatkowe wysokie koszty wynikające z konieczności dokonania odpowiednich napraw czy kar spowodowanych zaniedbaniami. W razie niewywiązywania się właściciela z tego obowiązku (a wynika on przecież z prawa budowlanego), jest on sam narażony na karę grzywny, a w niektórych poważniejszych przypadkach na ograniczenie lub pozbawienie wolności. Nie mniejsza jednak odpowiedzialność (obok właściciela) spoczywa na osobie, która jedynie zarządza danym budynkiem. Także w przypadku zarządcy, niewywiązanie się z nałożonych obowiązków i zaniedbania w przeglądach technicznych budynków grożą surowymi karami grzywny.

Czym grozi niedopilnowana kontrola stanu technicznego budynku?

Będąc odpowiedzialnymi za naszych domowników czy lokatorów musimy mieć na względzie przede wszystkim ich bezpieczeństwo. Niezwykle istotną sprawą jest więc dołożenie wszelkich starań, by budynek spełniał wszystkie normy prawa budowlanego, które dopuszczają go do użytku. Wszelkie zaniedbania w tej kwestii (niedopilnowanie corocznych kontroli stanu technicznego obiektu, problemy z jego uszkodzeniem, awarią instalacji, usterek montażowych itp.) podlegają wysokim karom grzywny, a nawet przy bardzo poważnych wykroczeniach grożą ograniczeniem lub pozbawieniem wolności. Nie narażajmy się więc niepotrzebnie na stres związany z zagrożeniem życia naszego i lokatorów ani na poważne koszty, kiedy wystarczy dopilnować przeprowadzenia odpowiednich kontroli stanu technicznego budynku i cieszyć się bezpiecznym domem.